ბრენდირებული აპარტამენტები: გლობალური ტრენდიდან საქართველოს ბაზრის რეალურ შესაძლებლობამდე

ბრენდირებული აპარტამენტები უკვე აღარ არის ნიშური პროდუქტი, რომელიც მხოლოდ რამდენიმე მაღალი კლასის კურორტსა და მეგაპოლისს უკავშირდება. დღეს, ბევრ ბაზარზე ისინი ერთ-ერთ ყველაზე მდგრად ზრდის მამოძრავებელ ძალად იქცა სტუმარმასპინძლობის სექტორში უძრავი ქონების მიმართულებით — განსაკუთრებით იქ, სადაც ტრადიციული სასტუმრო მოდელები უფრო მგრძნობიარეა ეკონომიკური ციკლებისა და სეზონურობის მიმართ.

საქართველოს ბაზარზეც ეს ტენდენცია სულ უფრო მკაფიოდ იკვეთება. ტურიზმის ზრდა, საერთაშორისო ბრენდების მიმართ ნდობის გაზრდა და ინვესტორების ინტერესი შედარებით მოქნილი და დივერსიფიცირებული პროდუქტებისადმი ქმნის ნიადაგს ბრენდირებული საცხოვრებელი პროექტების განვითარებისთვის, როგორც ბათუმში, ისე თბილისსა და საკურორტო ლოკაციებში.

მსოფლიო ციფრებში

ამ ბოლო დროს ბრენდირებული რეზიდენციები, ელიტარული უძრავი ქონების მეინსტრიმულ კატეგორიად ჩამოყალიბდა, რომელიც ამჟამად, დაახლოებით 750 დასრულებულ პროექტში, ჯამურად 115 000-ზე მეტ ერთეულს მოიცავს მსოფლიო მასშტაბით. პლიუს ამას, დაახლოებით მსგავსი მოცულობის პროექტები კი დღეისათვის განვითარების სტადიაშია. სექტორის ზრდა აშკარად შესამჩნევი გახდა, 2014 წლიდან 2024 წლამდე პერიოდში, იგი თითქმის 180%-ით გაიზარდა და პროგნოზების თანახმად, 2030 წლისთვის უკვე 1600-ზე მეტი პროექტი იქნება, ხოლო 2040 წლისთვის პოტენციურად 3500-ზე მეტს მიაღწევს.

სასტუმრო და არასასტუმრო ბრენდების მიხედვით სასტუმროს ბრენდირებული რეზიდენციები დომინირებს, რაც საერთო რაოდენობის დაახლოებით 80%-ს შეადგენს, რომელთა ორი მესამედი ლაქშერი სეგმენტს მიეკუთვნება, ხოლო არასასტუმრო ბრენდები დაახლოებით 20%-ს შეადგენს.

რატომ ირჩევენ ბრენდირებულ რეზიდენციებს?

ჩვენი აზრით ასეთ არჩევანს განაპირობებს შემდეგი ფაქტორები

• სანდოობა: საერთაშორისო ბრენდის გარანტია

• მომსახურება: სასტუმროს სტანდარტი ყოველდღიურ ცხოვრებაში

• ინვესტიცია: მაღალი მოთხოვნა და სტაბილური შემოსავალი

• გლობალური ქსელი: სხვა ქვეყნებში დროებითი საცხოვრებლის მიღების შესაძლებლობა

ოპერაციული მოდელი — მთავარი განმსაზღვრელი ფაქტორი

ბრენდირებული აპარტამენტების მთავარი განსხვავება ტრადიციული საცხოვრებელი პროექტებისგან მხოლოდ ბრენდის სახელით არ განისაზღვრება. გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს ოპერაციულ მოდელს: მომსახურების ხარისხს, სერვისების სტრუქტურას, მმართველობის სისტემასა და გრძელვადიან აქტივების მართვას.

საქართველოს რეალობაში ხშირად გვხვდება შემთხვევა, როდესაც პროექტის კონცეფცია სწორად არის პოზიციონირებული, თუმცა ოპერაციული ნაწილი არასაკმარისად არის გათვლილი. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ბაზარზე, სადაც მყიდველების ნაწილი აპარტამენტს საინვესტიციო მიზნით იძენს, ხოლო ნაწილი — საცხოვრებლად. ამ ორი ჯგუფის ინტერესების სწორად დაბალანსება ოპერატორისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია.

ლაქშერი სტანდარტები და გრძელვადიანი ღირებულება

ლაქშერი ბრენდირებულ აპარტამენტებში დღეს აღარ ნიშნავს მხოლოდ პრემიუმ მასალებსა და არქიტექტურას. ის უფრო მეტად უკავშირდება მომსახურების სტაბილურობას, ცხოვრების სტილის ინტეგრაციას და ბრენდის უნარს, შეინარჩუნოს თავისი დაპირება წლების განმავლობაში.

საქართველოს ბაზარზე ეს განსაკუთრებით აქტუალურია, რადგან ბევრი პროექტი პირველადი გაყიდვების ეტაპზე მაღალი ინტერესით სარგებლობს, თუმცა რეალური გამოცდა იწყება ექსპლუატაციის შემდეგ. სწორედ აქ ჩანს განსხვავება იმ პროექტებს შორის, რომლებიც რეალურად ქმნიან აქტივის გრძელვადიან ღირებულებას და იმათ შორის, რომლებიც მხოლოდ მოკლევადიან გაყიდვებზეა ორიენტირებული.

განხორციელების ეტაპზე გავრცელებული შეცდომები

ბრენდირებული საცხოვრებელი პროექტების პრობლემების დიდი ნაწილი სწორედ განხორციელების ეტაპზე ჩნდება. დიზაინის ისეთი გადაწყვეტილებები, რომლებიც ოპერაციულ მოთხოვნებს არ ითვალისწინებს, მომსახურების კაპიტალური ხარჯების არასაკმარისად შეფასება და ოპერაციული მზადყოფნის დაგვიანება ხშირად იწვევს მოლოდინებისა და რეალობის აცდენას.

საქართველოს კონტექსტში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ოპერატორის ადრეული ჩართვა, რადგან ბაზარი ჯერ კიდევ ვითარდება და ბევრ დეველოპერს არ აქვს მსგავსი პროექტების მართვის გამოცდილება. ოპერატორის მონაწილეობა კონცეფციის ფორმირების ადრეულ ეტაპზე მნიშვნელოვნად ამცირებს რისკებს.

დეველოპერის, ოპერატორისა და ინვესტორის ინტერესების თანხვედრა

ბრენდირებული აპარტამენტების ერთ-ერთი ყველაზე მგრძნობიარე საკითხია ოპერატორის მოდელის, მმართველობის სტრუქტურისა და ხარჯების შესაბამისობა ინვესტორთა მოლოდინებთან. გამჭვირვალე ფინანსური მოდელები და პასუხისმგებლობების მკაფიო განაწილება აუცილებელი პირობაა პროექტის მდგრადობისთვის.

საქართველოს ბაზარზე დეველოპერები, რომლებიც ასეთ პროექტებს გრძელვადიან ოპერაციულ აქტივად განიხილავენ და არა მხოლოდ გაყიდვაზე ორიენტირებულ პროდუქტად, ბევრად უკეთ ახერხებენ ბანკებისთვის და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის მისაღები შეთანხმებების სტრუქტურირებას.

BWH Hotels-ის გამოცდილება ბრენდირებული რეზიდენციების მიმართულებით

გლობალურ დონეზე BWH Hotels-ს უკვე დაგროვილი აქვს მნიშვნელოვანი გამოცდილება ბრენდირებული რეზიდენციების მიმართულებით, სხვადასხვა პოზიციონირებისა და ფასების სეგმენტში. სწორედ ეს მოქნილობა და მრავალბრენდული პლატფორმა აძლევს დეველოპერებს შესაძლებლობას, სწორად შეარჩიონ პროდუქტი კონკრეტული ბაზრისა და ლოკაციისთვის.

საქართველოს ბაზარზე, BWH Hotels-ის ბრენდირებული რეზიდენციების ბრენდების განვითარება სულ რაღაც 3 წელია  რაც დაიწყო. ამ პერიოდის განმავლობაში ჩვენი პროექტების პორტფოლიო ეტაპობრივად და სტაბილურად ფართოვდება და დღეისათვის უკვე შემდეგ სამ მშენებარე პროექტს მოიცავს: WorldHotels Branded Residences Batumi  – ლაქშერი სეგმენტი WorldHotels Elite Kobuleti (Apartment + Hotel) – ლაქშერი სეგმენტი Best Western Branded Residences Kutaisi – პრემიუმ სეგმენტი WorldHotels Branded Residences Batumi

ამასთან ერთად გვაქვს ინტენსიური მოლაპარაკები რამდენიმე საინტერესო პროექტზე, ისეთ ლოკაციებზე როგორიცაა: თბილისი, ბათუმი, ქუთაისი, ფოთი და ბორჯომი.

ეს დინამიკა ნათლად აჩვენებს, რომ ინვესტორებისა და დეველოპერების მხრიდან არსებობს რეალური მოთხოვნა BWH Hotels – ის ბრენდირებულ საცხოვრებელ პროდუქტებზე, რომლებიც ეყრდნობა არა მხოლოდ ბრენდს, არამედ ოპერაციულ ექსპერტიზას და გრძელვადიან ხედვას. 

როგორ აფასებენ გლობალური ბრენდები საქართველოს პროექტებს

საერთაშორისო ბრენდებისთვის საქართველოს მსგავსი განვითარებადი ბაზრები განსაკუთრებით საინტერესოა, თუმცა ამავე დროს უფრო მაღალი სელექციის პროცესს გადის. ბრენდის შესაბამისობა, ლოკაცია, ოპერაციული განხორციელებადობა და გრძელვადიანი რეპუტაციული გავლენა ის ძირითადი კრიტერიუმებია, რომლებზეც გადაწყვეტილება მიიღება.

ბრენდები სულ უფრო მეტად ანიჭებენ უპირატესობას იმ პროექტებს, სადაც დიზაინი, სერვისის კონცეფცია და მფლობელობის სტრუქტურა უზრუნველყოფს ბრენდის სტანდარტების რეალურ და მდგრად შესრულებას.

ახალი თაობის მყიდველები და მოთხოვნის ტრანსფორმაცია

ახალი თაობის მყიდველები და სტუმრები საქართველოს ბაზარზეც ცვლიან მოთხოვნას. მოქნილობა, ველნესი, მდგრადობა, კომუნიტიზე ორიენტირებული სივრცეები და ცხოვრების სტილის ინტეგრაცია ხშირად უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ლაქშერის ტრადიციული გაგება.

ბრენდირებული აპარტამენტები, რომლებიც ამ ელემენტებს სწორად აერთიანებენ, უფრო მიმზიდველია როგორც ადგილობრივი, ისე საერთაშორისო მყიდველებისთვის და უკეთეს შედეგებს აჩვენებენ გრძელვადიან პერსპექტივაში.

ბრენდირებული საცხოვრებლების მომავალი მყიდველები — ვინ არიან ისინი და რა სურთ

ვინ იყიდის ბრენდირებულ აპარტამენტებს 2026 წელს და შემდგომში? ჩვენი გამოცდილებით, ისინი ძირითადად შემდეგ კატეგორიებს განეკუთვნებიან: ადგილობრივი მყიდველები — დაინტერესებულნი პრესტიჟული, ბრენდირებული, ლაქშერი კატეგორიის უძრავი ქონების შეძენით, როგორც საცხოვრებლად, ასევე საინვესტიციო აქტივად. დასავლელი ინვესტორები — რომლებიც ეძებენ უსაფრთხოებას, სტაბილურ შემოსავალს და მემკვიდრეობითობას. აღმოსავლელი მყიდველები — ეძებენ ახალ საინტერესო გარემოს, აფასებენ პრესტიჟს და სიჩქარეს გადაწყვეტილებების მიღებაში.

საკუთარი აუდიტორიის შეცნობა – ეს უბრალო ოპცია არ არის. ეს არის პირველი ნაბიჯი რაღაც ისეთის შესაქმნელად, რასაც ისინი ნამდვილად შეიძენენ

დასკვნა — რეალური შესაძლებლობა სწორად სტრუქტურირებული პროექტებისთვის

საქართველოს ბაზარზე ბრენდირებული აპარტამენტები რეალურ შესაძლებლობას წარმოადგენს, თუმცა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ პროექტი სწორად არის სტრუქტურირებული. ოპერატორების, დეველოპერებისა და ინვესტორების ინტერესების დაბალანსება, ოპერაციული დისციპლინა და გრძელვადიანი ხედვა ის ფაქტორებია, რომლებიც განსაზღვრავს წარმატებას.

როგორც ხედავთ, ბაზარი განაგრძობს სწრაფ განვითარებას. ბრენდირებული აპარტამენტები უკვე არ არის მხოლოდ გაყიდვადი პროდუქტი — ის არის უსაფრთხო ოპერაციული აქტივი, რომელიც სწორ მართვაში რეალურ, მდგრად ღირებულებას ქმნის და ინვესტორს სტაბილურობის და სიმშვიდის განცდას აძლევს.